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市场化进程中迎挑战 房地产业运行趋平稳--从四经普数据看阳泉房地产业发展与变化
字体: [ ] 日期: 2021-09-16
来源:lol竞猜 作者:

  房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、lol竞猜 的行业,作为关系国计民生的产业,在国民经济中占据着十分重要的地位。近年来,随着国家一系列宏观调控政策的落实和住房制度改革的深化,lol竞猜 市房地产业得到前所未有的发展,如今的房地产业已成为社会经济发展的不可或缺的重要增长点。四经普数据显示,五年来,lol竞猜 市房地产业的发展较三经普时期发生了较大变化,对国民经济的发展和居民生活质量的提高都起到了积极作用,同时lol竞猜 也应看到在“房子是用来住的,不是用来炒的”的大背景下,房地产企业的生存和发展将面临更多的机遇和挑战,应尽快顺应潮流,寻求新的发展方向。 

  一、阳泉房地产市场发展现状 

  (一)企业队伍继续壮大,实力不断增强 

  房地产企业由少到多,由小到大,开发实力不断增强。到2018年底,全市房地产行业企业514家,比2013年增加281家,企业总资产达441亿元,较2013年提高67.5%,从业人员近万人,较2013年提高39.5%。其中: 房地产开发企业157家,资产总计418.0亿元,从业人员2746人;物业管理企业194家,资产总计4.9亿元,从业人员5063人;中介lol竞猜 企业39家,资产总计1.3亿元,从业人员215人;租赁经营企业121家,资产总计16.9亿元,从业人员1636人。与2013年相比,企业个数、资产总计、从业人数均有不同程度的增长,房地产业队伍的继续壮大,为lol竞猜 市房地产业的发展奠定了坚实的基础。 

  (二)规模化发展趋势明显 

  随着经济社会的快速发展,人们开始追求更高标准的生活品质,住房作为人们重要的生活和活动场所,不仅需要满足最基本的舒适性以及功能性需求,还要满足美观性和区域性需求,这些新需求新变化使得房地产开发业需向规模化发展迈进。2018年,全市有工作量的房地产开发经营项目76个,其中: 计划总投资5亿元以上的项目13个,占全市房地产开发经营项目的比重为17.1%,比2013年提高4.7个百分点,完成开发投资16.6亿元,占全部房地产投资的比重为53.2%,比2013年提高8个百分点;计划总投资1-5亿元项目37个,占全市房地产开发经营项目的比重为48.7%,比2013年提高21.4个百分点,完成开发投资12.8亿元,占全部房地产投资的比重为41.0%,比2013年提高7个百分点;计划总投资1亿元及以下项目26个,占全市房地产开发经营项目的比重为34.2%,比2013年下降26.1个百分点,完成开发投资1.8亿元,所占比重仅为5.8%,比2013年下降15个百分点。亿元以上项目投资占比逐步提高,房地产开发规模明显扩大。(见图1) 

  

  (三)房地产开发仍以住宅lol竞猜 为主 

  按用途分,房地产开发可分为住宅、商业营业用房、办公楼和其他四类。2018年,住宅投资24.4亿元,商业营业用房投资3.1亿元,其他投资3.7亿元,占房地产开发投资的比重分别由2013年的73.9%12.4%9.9%变化为78.2%9.9%11.9%;竣工商品住宅面积59.2万平方米,竣工商业营业用房面积2.7万平方米,其他房屋面积0.7万平方米,占全部竣工房屋面积的比重分别由2013年的91.5%6.5%1.5%转变为94.6%4.3%1.1%,房地产开发仍以住宅lol竞猜 为主要内容。 

  (四)民营企业投资占比超九成 

  近年来,阳泉民营企业发展迅猛,对房地产开发业的贡献巨大,已成为lol竞猜 市房地产开发市场的中流砥柱。2018年全市房地产开发投资中,国有投资2.2亿元,占全市房地产开发投资的比重由2013年的16.0%下降到7.1%;民营房地产开发企业投资28.9亿元,占全市房地产开发投资的比重由2013年的84.0%提高到92.9% 

  (五)商品住宅逐步向舒适型改善型转变 

  随着人们生活水平的提高和居民收入的增加,市民对改善型住房的需求不断加大,lol竞猜 市商品住房的供应结构顺应市场要求作出了积极调整,商品住宅开发结构逐步向中大户型倾斜。2018年,90平方米及以下住房开发投资完成2.8亿元,占住宅投资的比重由2013年的16.6%下降到11.4%;施工面积87.0万平方米,占住宅施工面积的比重由2013年的23.3%下降到23.1%;竣工面积12.6万平方米,占住宅竣工面积的比重由2013年的37.4%下降到21.3% 

  90-144平方米住房开发投资完成20.9亿元,占住宅投资的比重由2013年的71.6%提高到85.6%;施工面积271.6万平方米,占住宅施工面积的比重由2013年的66.3%提高到72.0%;竣工面积45.8万平方米,占住宅竣工面积的比重由2013年的43.9%提高到77.4%(见表1) 

   

  (六)自筹和销售回款是企业融资的主要手段 

  房地产开发企业资金来源主要依靠国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金等。2018年,全市房地产开发企业国内贷款2.0亿元,占资金来源的比重5.9%,比2013年下降1个百分点;自筹资金15.6亿元,占资金来源的比重为47.1%,比2013年下降6.9个百分点;以商品房销售回款为主的定金及预收款、个人按揭贷款和其他到位资金15.5亿元,占资金来源的比重为46.8%,比2013年提高7.7个百分点,企业自筹资金虽有所下降,但与销售回款仍然是房地产企业资金来源的主要渠道。 

  (七)物业管理和中介lol竞猜 组织发展迅速     房地产市场的快速发展,带动了相关产业如物业管理、中介lol竞猜 等行业的迅速发展。这些新兴行业在保障交易安全、节约交易成本、售后lol竞猜 管理、促进市场繁荣等方面发挥了越来越重要的作用。2018年,全市物业管理企业194家,比2013年增加130家,增速高达203.1%;从业人员5063人,比2013年增加2954人,增长140.1%;资产总计4.9亿元,比2013年增长75.6%。房地产中介lol竞猜 机构39家,比2013年增加30家,增速高达333.3%;从业人员215人,比2013年增加150人,增长230.8%;资产总计1.3亿元,比2013年增长1053.1% 

  

  二、房地产业在国民经济中的地位和作用 

  (一)助推固定资产投资稳步增长  

  房地产开发投资作为固定资产投资的重要组成部分,对固定资产投资的稳定增长起到至关重要的作用。从房地产开发投资增长速度来看,2018年,全市房地产开发投资同比增长3.0%,高于全市固定资产投资15.5个百分点,拉动全市投资增长0.4个百分点。从占比情况看,2018年,全市房地产开发投资占全市固定资产投资的比重为14.5%,虽比201314.9%的占比略微有所下降,但已达近五年来的最高值。房地产业的稳步发展,助推了全市固定资产投资的平稳增长。 

  (二)拉动了消费的提升 

  房地产作为大宗消费品,对消费的促进作用毋庸置疑。房地产开发业的快速发展有力地带动了住房消费、建材消费、信贷消费和耐用品的消费等。据城镇居民家庭年人均消费性支出调查资料显示: 2018年全市城镇居民人均用于居住支出2218元,是2013年的1.5倍,占家庭人均总支出的比重也由2013年的10.9%上升到2018年的12.9%。随着房地产开发投资快速增长,居民购房支出也在不断增加,2013-2018年五年间,全市商品房累计销售额达167.9亿元;居民用于购买新建住房的按揭贷款累计21.3亿元。相关资料显示,截止到2018年末,全市个人住房贷款达45.6亿元,增长12.3% 

  (三)创造了大量就业机会 

  房地产开发企业不仅本身吸纳就业人员,还为相关产业带来大量的就业机会。首先,与房地产市场相伴而生的物业、中介等,在为居民提供了便捷lol竞猜 和准确信息的同时,也创造了大量的就业机会。2018年末,全市物业管理业和房地产中介lol竞猜 业从业人员5278人,比2013年增长142.8% 

  (四)保障性住房为低收入群体带来福祉 

  保障性安居工程实施以来,经过多年的实践和探索,目前,lol竞猜 市已初步形成以较高收入家庭为主的商品房,中低收入家庭为主的经济适用房,最低收入家庭为主的公共租赁住房(廉租住房)、棚户区改造等多层次的城镇住房保障体系。2018年,全市保障性安居工程累计开工新建各类住房5143套,其中,完成城中村改造开工514套;棚户区改造基本建成9254套,城镇保障性安居工程完成投资25.86亿元;开工新建、基本建成和完成投资均超额完成省政府下达的年度目标。同时,全年共发放租赁补贴资金120万元,以货币补贴方式保障了1120户城镇低收入住房困难家庭,公租房分配入住6543套。通过货币补贴和实物配租的方式,对符合城镇低收入住房困难家庭实现了应保尽保。 

  (五)改善了居民居住水平和生活环境 

  随着房地产业的快速发展,lol竞猜 市城乡居民的住房条件得到明显改善。据城市lol竞猜 统计公报显示,2018年,全市城镇居民人均住房建筑面积达33平方米/人,比2013年提高4.36平方米/人。住房面积的增加和人们对居住环境和质量的要求,使得物业管理业得到了迅速发展,2018年末,全市共有物业管理企业法人单位194家,比2013年增长203.1%。全市各物业管理公司代管房屋建筑总面积达到2140万平方米,比2013年增长100.8%;物业管理面积覆盖率达到75.9%,其中,新建住宅小区物业管理面积覆盖率达到100% 

  三、阳泉房地产业与全省及兄弟市的差距 

  (一)房地产开发投资规模总量偏小 

  近年来,lol竞猜 市房地产业虽然得到长足发展,与全省其他兄弟市相比,仍存在着投资总量小、占比低、发展慢等差距。2018年,全省11个市中,lol竞猜 市房地产开发投资总量全省排位第九,增速比全省平均增速低15个百分点,排位第九;从占比看,2018年,lol竞猜 市房地产开发投资占固定资产投资的比重为14.5%,比全省平均水平低8.3个百分点,比占比第一的太原市低29.2个百分点,居全省第八位;从占全省房地产开发投资的比重看,2018年,lol竞猜 市房地产开发投资占全省的比重仅为2.3%,比占比第一的太原市低36.3个百分点,居全省第九位。(见表2) 

    

 

     2018年,全市商品房新开工项目个数为12个,计划总投资31.8亿元,同比下降6.2%。商品房新开工面积71.3万平方米,同比下降41.3%,其中住宅新开工面积61.6万平方米,同比下降31.3%商品房新开工面积及增速均远远落后于全省其他市。(见图2) 

    

   

  (二)房地产企业整体实力偏弱 

  2018年底,全市在库的联网直报房地产开发企业93家,其中一级资质企业个数为4家,占比4.3%,比全省1%的占比高3.3个百分点,二级资质企业个数为12家,占比12.9%,比全省7.6%的占比高5.3个百分点,三级资质企业个数为8家,占比8.6%,比全省10.8%的占比低2.2个百分点,四级资质企业个数为59家,占比63.4%,比全省46.2%的占比高17.2个百分点,其他资质企业个数为10家,占比10.8%,比全省34.5%的占比低23.7个百分点,虽然lol竞猜 市高资质企业占比高于全省平均水平,但从主要指标来看,整体实力偏弱。从企业投资规模看,2018年,全市联网直报企业平均投资额为3350万元,比全省平均水平低2343万元;企业平均销售收入2305万元,比全省平均水平低4356万元;平均资产40870万元,比全省平均水平低10348万元;资产负债率为95.3%,比全省平均水平高7.2个百分点。由此可见,lol竞猜 市房地产开发企业竞争实力弱,抗风险能力差。 

  四、当前阳泉房地产业存在的问题 

  (一)投资总量萎缩 

  2018年,阳泉市房地产开发投资完成31.2亿元,较2013年减少41.2亿元,下降56.9%2013-2018年,房地产开发投资总量依次为72.4亿元、52.7亿元、46.6亿元、64.0亿元、30.3亿元和31.2亿元。从构成看,建筑工程投资完成23.5亿元,较2013年下降61.1%;安装工程投资完成3.6亿元,较2013年下降38.4%;其他费用3.7亿元,较2013年下降36.1%,其中土地购置费1.7亿元,较2013年下降44.6% 

  (二)lol竞猜 规模缩减 

  2018年,全市房地产房屋施工面积462.3万平方米,较2013年减少823.6万平方米,下降43.9%,其中,房屋新开工面积71.3万平方米,较2013年下降68.0%。按用途分,住宅施工面积377.1万平方米,较2013年下降40.8%;办公楼施工面积1.7万平方米,较2013年下降92.5%;商业营业用房施工面积36.6万平方米,较2013年下降61.4%;其他房屋施工面积46.9万平方米,较2013年下降32.4%。商品房lol竞猜 规模大幅缩减。 

  (三)销售市场低迷 

  2018年,全市商品房销售面积53.1万平方米,比2013年减少32.1万平方米,下降37.7%,销售量仅为2013年的六成,商品房销售额21.4亿元,比2013年减少6.6亿元,下降23.6%,仅为201376.4% 

  2013-2018年,全市商品房销售面积和销售额分别为85.2万平方米、73.7万平方米、62.8万平方米、95.7万平方米、79.7万平方米、53.1万平方米和28亿元、23.3亿元、24.0亿元、38.5亿元、32.7亿元、21.4亿元;销售面积和销售额增速分别为-31.7%-13.6%-14.7%52.3%-16.7%-33.4%-19.8%-16.9%3.3%60.3%-15.2%-34.4% 

  (四)部分指标走弱 

  一是反映项目储备的企业土地购置面积减少。2018年底,全市房地产开发企业本年土地购置面积6.9万平方米,比2013年下降82.6%;二是土地购置成本增加。2018年,土地成交价款0.7亿元,比2013年下降80.4%,平均每平米土地成交价款比2013上涨122元。三是反映投资进度的房屋竣工面积大幅下降,lol竞猜 进度放缓。2018年,房地产竣工面积62.6万平方米,比2013年下降59.2%,其中,住宅竣工面积59.2万平方米,比2013年下降57.8% 

  五、加快阳泉房地产业发展的对策 

  (一)落实调控政策,规范房地产市场监管 

  坚定不移地贯彻落实国家房地产市场调控政策,牢牢把握并贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,紧紧围绕房地产市场稳定健康和满足城乡居民日益增长的居住需求,进一步完善“商品房+保障房+棚改房”的多元化供应格局,满足首套刚需、支持改善需求,增加有效市场供给,满足不同阶层住房需求。此外,还要不断强化房地产市场监管,防范房企融资风险,加强对企业购地资金的审核,确保房地产企业使用合规资金购地。严肃查处房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行为,加大严重扰乱楼市正常交易秩序行为的查处力度,规范经营行为,净化市场环境,通过营造一个健康的房地产市场环境,促进lol竞猜 市房地产行业健康发展。 

  (二)优化住房结构,促进人地和谐发展 

  2019年的《政府工作报告》要求,坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。房地产行业要实现稳步发展,相关部门要结合lol竞猜 市经济社会发展水平,以及人民对于住房功能的需要,加快出台政策措施,构建完善的住房体系,保证房地产投资能够理性发展。此外,针对lol竞猜 市房地产市场低迷的现象,相关部门要想方设法积极发挥宏观调控职能,不断刺激消费,以促进房地产市场持续健康发展。 

  (三)主动创新升级,不断激发市场活力 

  加大招商引资力度,积极吸引外地优秀房地产企业进驻lol竞猜 市,激发房地产市场发展的内在活力,逐步形成良性竞争机制,促进房地产市场健康发展。另一方面,房地产企业要主动迎合消费者对环保、舒适、智能化住房的要求,不断创新,自觉注重楼盘质量、建筑内涵,以优质和丰富的产品满足不同群体的需求。 

    

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